6˙21 대책, "상생임대인" 제도

안녕하세요.
오늘은 지난 21일 윤석열 정부의 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제' 중 "상생임대인" 제도, 쉬운 표현으로 "착한 임대인" 제도를 알아보겠습니다.

추진 배경

지난 2020년 7월 시행된 임대차3법의 주요 내용은 아래와 같습니다.

1. 계약갱신청구권 : 세입자가 원하면 전/월세 계약 2년을 한 차례 연장 할 수 있음
2. 전월세상환제 : 전/월세 인상률 최고 5%로 제한
3. 전월세신고제 : 전/월세 계약은 30일 안에 의무신고

20년에 시행된 위 규정은 전/월세 시장 안정화를 위한 정책이었으나 전세값 급등, 전세 물량 품귀 현상이 발생하여 취지와는 무관하게 부동산 시장이 불안정화되었습니다.

그리고 2022년 7월.
바로 20년 7월의 계약갱신요구권 시행 2년이 완료되는 달입니다.

계약갱신요구권이 끝났으니 세입자들은 갱신 또는 이사를 가야합니다. 그런데 새로운 갱신물량은 전월세상한제 적용을 받지 못 하니 전세 보증금이나 월세가 현 시세만큼 급등할 것이 예상되는 것이지요.

그래서 정부는 보증금과 월세의 급등, 그리고 계약이 끝난 임차인 보호를 위해 "상생임대인"에게 다양한 혜택을 제공해서 전월세 시장의 불안을 잠재우겠다는 계획입니다.

1. 상생임대인이란?

 

• 2021년 12월 20일 이후 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인(단, 직전 계약인과 당해 계약의 임대인이 같아야 함)
• 당해 계약은 2021년 12월 20일과 2024년 12월 31일 사이에 체결된 계약이어야 함

 

2. 상생임대인 혜택

전세값을 자발적으로 5% 이내로 올린 상생 임대인에게,

• 1세대 1주택 양도세 비과세에 필요한 2년 거주요건 면제
• 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건 면제

※ 상생임대인 적용기한은 2024년 12월 31일까지

[ 상생임대인 Q&A ]

Q. 임차인이 1년만 거주하고 나갈 경우 상생임대인 혜택을 적용 받을 수 있는지요?

☞ 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못 한 경우에는 상생임대인의 혜택을 주지 않기로 했습니다.
이 경우 그 귀책 사유가 비록 임차인에게 있더라도 집주인은 상생임대인의 혜택을 받지 못 한다고 합니다.


Q. 다가구주택 소유자도 상생임대인 혜택을 적용 받는지요?

☞ 다가구주택 소유자의 상생임대인 인정범위는 논의가 필요하다고 전했습니다.


Q. 전세를 끼고 집을 산 갭투자인 임대인에게도 상생임대인 혜택을 적용하나요?

☞ 이 경우는 적용 제외라고 합니다.
다만, 이 집주인이 2024년 12월 31일 안에 다음 임대차 계약을 임대료 증액 5% 이내로 계약한다면 실거주 2년 요건없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
예>

• 전세 갭투자자인 홍길동은 기존 세입자 A와의 전세 계약이 끝난 22년 7월, 임대료를 5%이내로 올려 재계약 → 상생임대인 혜택 적용 대상 아님
• 2년 뒤인 2024년 7월, 새 세입자 B와 계약을 하면서 전세금을 5%이내로 계약 → 상생임대인 혜택 적용 가능

 

 

3. 등록임대사업자 혜택 여부

기획재정부는 형평성에 따라 "등록임대사업자"에게도 상생 임대인과 같은 혜택을 주기로 했습니다.

이에 따라

1. 등록임대사업자가 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서
2. 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면

등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대했던 주택을 매도할 경우 2년 거주없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

출처:기획재정부